从五年前开端，农地入市变革使大片抛荒土地失掉集约应用。（视觉中国/图）

　　截至2015年底，全国度庭承包耕地流转面积到达4.47亿亩，占家庭承包运营耕地总面积的33.3%。

　　越是兴旺地域，土地流转的需求越旺盛。由于经济根底好，消费不时晋级，一些企业为了提供市场紧俏的高质量、规范化作物，纷繁到乡村“收地”，规模化运营。

　　2018年3月5日，国务院总理李克强在政府任务报告中指出，要片面深化乡村变革，落实第二轮土地承包到期后再延伸30年的政策，探究宅基地三权分置等各项变革举措。

　　系列变革事项中，最受注目的当属宅基地。自2013年10月中共十八届三中全会发布“农地入市”决议后，五年来此项变革曾经停顿颇快。

　　在发放全国首笔宅基地抵押存款的义乌，曾经把运用权入郊区域扩展至市域范围内的个人成员之间。此前，宅基地买卖只允许在村个人外部发作。

　　相较而言，个人耕地的承包运营权不存在流转范围的限制。在浙江嘉兴市海盐县，变革者把“运营权”从“承包运营权”中独立出来，使一切权、承包权、运营权“三权别离”，并将土地附着物与运营权相结合，独辟蹊径拓展出一项独自的权益。完成了凭仗耕地运营权停止抵押存款的打破。

　　义乌、海盐皆移动互联网在带来全新社交体验的同时，也或多或少使人们产生了依赖。移动互联网使网络、智能终端、数字技术等新技术得到整合，建立了新的产业生态链，催生全新文化产业形态。为农地入市变革试点。其他一些试点地域则开端推进乡村土地征收、个人运营性建立用地入市变革，试图打破国有土地对土地市场的垄断，改动个人土地与国有土地“同地不同权”的历史。

　　普通而言，农地入市的关键点包括宅基地运用权、耕地承包运营权、个人运营性建立用地运用权等。持久以来，中疆土地管理法、担保法等法规，对个人土地抵押、转让有多层限制，农地被称为“觉醒的土地资本”。

　　2015年2月以及12月，全国人大常委会受权国务院展开试点任务，暂停施行相关法规对个人土地入市的限制条款，农地入市变革才得以在法律层面绿灯放行。

　　“向前走了一小步，但这一步很关键。”义乌市疆土资源局副局长张拂晓对北方周末记者说，“变革经历在别的中央也可以复制。”

　　“市场推着政策往前走”

　　自1978年开端，家庭联产承包责任制便成为中国乡村最根本的产权制度，这项严重变革，将乡村土地制度从单纯的个人一切，向个人一切、家庭运营的两权别离形式转变，束缚了消费力。

　　三十多年后，这种曾一举改动乡村相貌的一切制方式，渐渐显得力所能及。

　　《资源迷信》一篇论文对全国二十多个省份停止的抽样调查发现，截止到2014—2015年，发作耕地撂荒的村庄数量为184个，占调查村庄总数的78.3%，大规模耕地撂荒景象发作在2000年当前的村庄数量为172个，占呈现撂荒的村庄总数的93.4%，发作在2005年当前的村数量141个，占比76.7%。

　　农地撂荒景象，根本上与乡村休息力转移的趋向相吻合。该篇论文还指出，1996年以来，全国城镇化率以均匀每年约1.4%的增幅增长，乡村人口数量也从原来的净添加阶段进入到净增加阶段；2002年—2013年时期，全国均匀每年增加农业休息力1133万人。

　　乡村剩余休息力很大一局部流向了长三角、珠三角，但是抽调显示，在经济兴旺的广东省，撂荒发作率也到达了90%左右。

　　“没想到不只老家的地没人种，广东的农民也不种地了。”地合网结合开创人张浩对北方周末记者说。他是最早停止“互联网＋农地”创业的一拨人之一，国字脸，齐平头，戴着一副黑框眼镜。

　　十多年前，张浩从武汉大学法律专业硕士毕业，离开“变革开放前沿阵地”的广东开展。他加盟了广东省中山市事先尚处创业阶段的农地买卖平台——地合网。“觉得在做大事，对团体也是不错的开展时机。”张浩说。

　　实践上，越是兴旺地域，土地流转的需求越旺盛。由于经济根底好，消费不时晋级，一些企业为了提供市场紧俏的高质量、规范化作物，纷繁到乡村“收地”，规模化运营。

　　国度政策的与时俱进也为土地流转发明了条件。2003年公布的乡村土地承包法规则，土地承包运营权可以依法采取转包、出租、互换、转让；2005年出台的《乡村土地承包运营权流转管理方法》指出，乡村土地承包运营权要标准有序地停止流转，依法构成的流转关系，遭到法律维护。

　　地合网的商业形式，就是充任农业企业与农民之间的桥梁，撮合单方买卖。少数状况下是客户提出需求，地合网帮助去找地。往往一百余亩的土地，就牵涉到几十家农户的承包运营权归属，如若某一两户不赞同流转，耕地就连不成片。不愿买卖的农户，一类是舍不得自家土地，通常采取调地块的途径处理；另一类是对流转金不满足，可以尝试用提供失业的方式停止补偿。

　　合适规模化作业的耕地，普通会对坡度、平整度、交通等参数有一定要求，同时满足多方要素的连片土地并不太好找，只需平整出200亩大小的地块，就会遭到疯抢。张浩在广东清远的项目，专门为想做稻虾混养的大户整合土地，客户们排起长队，向他预定了1000亩土地。

　　目前，在地合网上挂单，有流转意向的耕地、林地等各品种型土地有30万宗。

　　农业部网站数据显示，截至2015年底，全国度庭承包耕地流转面积到达4.47亿亩，占家庭承包运营耕地总面积的33.3%。

　　“需求很激烈，市场推着政策往前走。”张浩说。

　　“种地需求技术，也需求政策”

　　同济大学毕业、主修土木工程专业的伍运兴没想到，读书时向往田园生活，毕业后真做起了农场主。他喜欢穿白色衬衫，虽然在田间劳作，衣襟却熨烫平整，有棱有角。冤家圈里绿油油一片，贴的都是瓜果蔬菜的照片。

　　四年前，伍运兴还就职于省城一家设计院，爱人毕业于浙江财经大学，在杭州从事财务任务，两人一年能赚30万元。得知老婆家乡衰亡“家庭农场”之后，他们辞掉白领任务，回到海盐县元通街道承包了几百亩土地，开了香禾农场，种植葡萄。比起都市生活，“种地”预期支出不比下班低，工夫自在、有成就感，只是周期有些长，需求一些耐烦。

　　为了补充农业知识，这位“高材生”到县里听了不少讲座，遇到疑问杂症，就去农科所观赏征询，海盐县长听闻此预先，特别到葡萄园慰劳了这对夫妻档。

　　葡萄种植很多工序无法用机械替代，属于休息密集型产业。伍运兴通知北方周末记者，班师不利，他计划换种一些人工本钱没那么高的大樱桃。有了种葡萄的经历积聚，种樱桃顺利很多，但需求三四年的周期，才干有好收成，“种地需求技术，也需求政策，很缺钱”。

　　为了周转资金，伍运兴在空余的耕地上种植周期较短的蔬菜，补贴资金流。

　　融资成绩不断是海盐家庭农场式的规模化农业消费的枷锁。早在2009年左右，嘉兴市海盐县率先为乡村个人土地确权，将承包权与运营权别离，尝试农地运营权抵押存款。直到2015年，国度以试点的方式一定海盐实验之前，这一形式都还属于私下探究。

　　香禾农场停业时，支付的是海盐县第78块家庭农场的营业执照。截止到2017年6月，海盐全县土地流转面积20.21万亩，流转率达62.9%，共培育出各类农业新型运营主体909家，各农业规模运营主体共流转土地18.01万亩，占全县流转总面积的89.1%。

　　海盐的一些金融机构，曾经构成专门针对家庭农场放贷的业务部门。得知香禾农场的需求后，农信联社对果园停止一番评价，给出了25万元的授信额度。伍运兴用来抵押存款的“抵押物”，就是农场土地的“运营权”。

　　抵押品价值以承包运营权及租金实践领取剩余期限、流转价款、领取价款和土地附着物的预期支出来确定，是对“预期支出变现”的无益尝试。至2017年6月，海盐已流转的二十多万亩土地中，操持抵押注销的达5.02万亩。“这个很好，没想到这样能贷到款。”伍运兴说。

　　抵押存款行为发作后，意味着“运营权”从“承包运营权”别离后，完成了入市，由于抵押行为一旦呈现违约，银行就要将抵押物发出，放在市场上买卖。

　　入市变革，八仙过海

　　2015年，国务院关于展开乡村承包土地的运营权抵押存款试点的指点意见出台前，海盐县先后出台了《乡村土地流转运营权证注销管理方法》和《流转土地运营权抵押专项存款管理方法》，对农地运营权抵押存款的很多细则停止了标准。

　　运营主体在流转农户耕地时，除了向农户领取流转费之外，还应依照每亩300元的规范交纳风险保证金，这局部费用与县、镇、村三级辨别依照一定比例聚集的资金，一同组成风险保证金。一旦呈现因运营不善无法履约的行为，由这局部基金暂时承当流转费的损失。截至2017年6月，风险保证金累计已达3000万元。

　　不同区域，农地承包运营权价值表现不波动，呈现违约情况后，接盘盘活的难度不尽相反。成立“风险保证金”，成为耕地承包运营权入市风险防控的习用做法。比拟而言，个人运营性建立用地价值很高，易于转手，风险防控措施次要表现在增值局部收益的分配方面。

　　浙江德清县是首批15个个人运营性建立用地入市试点，制定了《德清县乡村个人运营性建立用地入市收益分配管理规则（试行）》，将入市收益一致列入村个人公积公益金停止管理，农户经过股权增厚的方式享用分红。

　　耕地承包运营权与个人运营性建立用地入市，皆不必像宅基地入市那般受制于流转范围的窠臼，制度设计也绝对灵敏。

　　2016年9月至10月，义乌先后出台了《义乌市乡村宅基地运用权转让细则（试行）》和《义乌市农民住房财富权抵押存款试点管理方法（试行）》，对宅基地抵押存款政策的很多细则停止了标准。

　　北方周末记者从义乌市疆土资源局理解到，2017年，义乌市人民法院共审理乡村宅基地转让纠纷案件33件，25件已结案，其中已判决5件，撤诉17件，调停3件。

　　义乌市疆土资源局副局长张拂晓通知北方周末记者，判决的案例中，供认了宅基地转让的合理性、合法性，鲜活的判例，起到了示范作用。

　　细则规则，义乌可以把宅基地流转区域扩展至市域范围内，这意味着全市个人经济成员间的宅基地买卖，皆遭到维护。2018年，义乌市人民法院已受理乡村宅基地转让纠纷案件23件，均在审理应中，其中呈现了跨村个人转让纠纷案例，将于近期宣判。