我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔您好，最近又看了照母山~重光站~北大资源博雅一期二期和 湖霞街地铁站的康桥融府 。刚需自住首套小三房，考虑未来可能卖出投资，200万以内。能否从学区，交通，配套，位置未来前景等方面分析一下优劣，感谢。

回答：北大资源在重光站，康桥融府在湖霞街站，两个楼盘都到了建面2w了，都算是轨道盘，但重光站还有15号线，算近期的双轨道盘。再加上金州商圈的加持，北大资源的商业资源更好。两个楼盘的学区都是博雅小学，西师附中，属于区域内比较好的学区房。未来前景上看，北大资源这边更接近照母山核心板块。所以，两个盘相比北大资源更有竞争力一点。

提问：雕叔，现在手里还有一个武汉二套的资格，手上大概有120万左右（没算父母支持），如果纯投资买武汉还是重庆，在哪个区域淘笋，怎么买利益最大化，谢谢

回答：当然是优先买武汉，大单难单优先。建议买大公馆，南山府，星光城，退而求其次才是后湖，四新，白沙洲淘笋。武汉买入较难，重庆较简单，目前重庆核心区及潜力新区都有较大的上涨，但是买入简单，看你怎么选择。

提问：雕叔，去年深圳疯涨，但涨的都是西部的，东部的罗湖、龙岗、坪山等很多地方都没涨，已经没有若干年前好片区领涨，然后差片区补涨，板块轮动的情况了。重庆以后会不会复制深圳的模式？现在重庆偏远地段土地天量供应，实在想不出有什么涨的可能

回答：重庆今年大的局面是“轻装上阵”，基本上18.6之后到21.2这段时间，重庆已经完成了触底行情。现在正在走上经济、产业、人口、房价多方位的复苏阶段。重庆的复苏也体现在GDP增长上了，2020年增长3.9%，也是相当不错的成绩了！我预测2021年，重庆核心区要开始进入房价反弹阶段，能买房的尽快入场。

提问：雕叔，貌似楼市已经启动，重点小区特别明显，如果市场大范围上扬，ZF会调控吗？

回答：目前重庆房价稳定增长，属于补涨阶段，把前几年应该涨的价值补回来，隔壁成都都已经涨到了4-3-2了，我们和成都差距太大，先到3-2-1再说调控的事。

提问：雕叔 ，看了您分析的本次重庆楼市，我有几个疑问：1.像您说的板块分化以优质资产为单位，那这波中央公园之前的刚需投资盘是否不应长期持有，而是在这波涨幅中出售换成中央公园新盘的标杆楼盘？2.重庆中央公园这次涨价是否还有可能再复制，现在科学城板块是不是淘笋埋伏的时机3.现在买阳光100这类看江的二手还算优质资产吗，这种房龄较大的江景房是不是在今后重庆楼市发展中会拼不过新区的新房

回答：1.应该长期持有，而不是卖出换，因为价格差距过大，长期来看，虽然是刚需盘，品质比不过标杆盘，但是重庆刚需盘的水准依然很高。而现在的价格体系在上涨到一定程度之后，刚需盘价格会修正上涨。2.仅看好科学城的低价刚需盘，比如之前我们推荐的华润润西山，这样的低价楼盘才有潜力。长期来看，并不看好科学城。因为重庆宇宙中心太多，并不是说科学城不会涨，而是说在这些新区中，科学城搞不赢中央公园，你更应该关注礼大照中央公园。3.江景相对于品质来说不重要。品质楼盘加上江景，就会溢价很多。意思是，如果一个差楼盘，江景好，其实溢价非常有限，不会太贵的。如果一个品质楼盘加上江景，会变得异常贵。江景好与品质差，是一种错配，并不看好。你看看照母山中央公园那些品质盘的价格，就知道，品质应该排到江景前面去考虑。

提问：你好雕叔，我在重庆准备注册公司为以后经营贷做准备，注册哪方面的公司比较好，有什么注意事项吗，

回答：建议注册实体类公司。不要注册偏金融，咨询类公司。其他没有什么注意事项，就是每年上半年，要注意上网填写年报。既然有建仓计划，应该越早越好。

提问：雕叔，我有一笔房贷是重庆农行的，现在想提前还一部分，我常年不在重庆，请问我到时一定要本人到重庆农行办理吗？谢谢

回答：提前预约。然后如果你有事无法亲自去还的话，就可以委托别人代办，让代办人准备好两人的身份证、贷款合同、还款卡以及授权委托证明去办理就行了。

提问：老大，高新区规划的科学城等其他产业多长时间可以兑现？未来金凤是高新区的核心位置吗？和两江新区、茶园相比哪个更有潜力？

回答：预计10年左右可以成熟。未来高新区双核：西永和陶家。和两江新区相比，自然要晚成熟5-10年，需要长持5-10年。

提问：雕叔好，看到有些公众号发文说重庆出政策调控了，限制新开盘项目备案价，这个是真的吗？对今年的行情有什么影响？第二个问题是今年重庆的供应量差不多是去年的3倍！又是天量供应，感觉重庆又会被按在地上摩擦了？。

回答：重庆限价政策出来的话，新房就会变得很香。摇号买房将成为一大趋势。新房市场热度不会减，二手房核心区涨价！新盘扎堆的中央公园、西永、大学城的二手房市场凉凉～

提问：雕叔雕叔 能否点评下正荣恒瑞御峯 价格这么高的话 后期折扣会不会很大呀 另外 想听听雕叔点评下重庆市场的跃层这个产品 感觉空间利用率确实是高呀 但是好像市场不太认可 谢谢雕叔

回答：正荣地产，一直标榜自己是高端盘，所以一直会比同板块其他新房贵一些，不论是四新正荣府，还是光谷正荣府。恐怕后期没有什么折扣，反正就两栋，如果卖不动就慢慢卖。跃层不要去买，尤其是小面积跃层1.溢价严重2.市场趋势是越来越喜欢平层，小跃层是淘汰产品，是之前迎合小年轻小资开发出的产品，现在小年轻也知道要买平层，即便是小一点。3.浪费面积4.这么小还要上下楼，麻烦5显得封闭压抑所以市场不认可，溢价会慢慢回落。

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